Анализ рынка при оценке недвижимости, имущества, иных объектов выполняется по следующим вариантам:
1. Маркетинг профессиональный:
На рынке работают множество консалтинговых компаний, выполняющих исследования по объему рынка, основным участникам, ценовому диапазону, доходности бизнеса. В работе консалтинговых компаний используются результаты социологических опросов. Исследования в области консалтинга востребованы инвесторами, изучающими доходность бизнеса, и принимающими решения об инвестировании. С точки зрения оценщика маркетинговое исследование имеет недостаток: отсутствие анализа ценообразующих параметров имущества.
2. Маркетинг условно - профессиональный:
В отличие от профессионального, результаты условно-профессионального маркетинга публикуются на сайтах, являются бесплатными. Исследование характеризуется общей информацией о рынке, диапазоне цен, общих тенденциях. Для исследований рынка недвижимости характерно обилие цифр без ссылок на источник для публикации цифр. Выводы о рынке на основании такого исследования весьма приблизительны.
3. Исследование рынка по рекламе:
«Рекламные» исследования публикуются на сайтах продавцов, в журналах, далее – в отчетах по оценке бизнеса, иных объектов. «Рекламные» обзоры заключаются в общем представлении рынка, классифицируют объекты для продажи, частично содержат характеристики технического и пользовательского характера. Недостатком «Рекламных» исследований является отсутствие данных об особенностях рынка, об участниках рынка. Целью рекламных обзоров является привлечение клиентов, а не консалтинговое исследование. Данные для сайтов готовят копирайтеры – специалисты по написанию текстов, не знающие предмета рекламы. Поэтому информация с рекламных сайтов требует проверки и корректировки, применение ее в отчетах об оценке ограничено.
4. Исследование экономики региона:
Такие исследования, как правило, оценщики применяют в условиях дефицита времени. В отчет включают данные о динамике ВВП региона, о безработице, о динамике цен в регионе и т.д. Как правило, эти данные никак не связаны со стоимостью объекта. Соответственно возможно исключение такого раздела из отчета, поскольку он не несет никакой пользы для заказчика.
Таким образом, в отчетах об оценке нередко присутствует весьма формальный анализ рынка. Однако федеральный стандарт оценки (ФСО) формулирует следующие цели выполнения анализа рынка:
- сбор данных о соотношении спрос – предложение в сегменте рынка;
- определение факторов влияния на спрос и предложение;
- определение диапазона цен публичной оферты;
- выбор методов, отражающих ценообразование;
- выявление факторов влияния на стоимость, ликвидность объекта.
Таким образом, цели, озвученные в ФСО, требуют уникальности каждого исследования, а поэтому исследование должно проводиться специалистом оценочной компании, выполняющим отчет, для конкретного сегмента экономики. Для отчета важным является описание и анализ конкретного сегмента рынка, а не его общая характеристика.
